中原商业地产踏“二”进“三”



中国以零售业为主商业业态的分化和进步大致经历了三个阶段:



第一阶段是二十世纪九十年代中期，世界零售商巨头家乐福等进驻中国市场，以其大型量贩市场、大卖场的形式，冲击着当时传统百货的商业经营方式，导致了部分传统百货，特别是以日常用品、食品为主营业务的百货商家退出历史舞台。



第二阶段是二十世纪末，全国各大城市都相继出现一大批传统百货倒闭，一些专业市场、主题商贸城、专营商店等现代百货从传统百货中分离出来，浮出水面。以北京华联、上海联华等为代表的本土大型量贩超市集团，学习家乐福等国际量贩集团前辈的经营模式和管理方式，“师夷长技”，开拓出一片天空。



第三阶段就是现今的商业业态发展状况，大部分都是以规模庞大、设备齐全，融购物、休闲、娱乐于一体的大型步行街区和购物商城为中心，其周边围绕一些专卖店、特色商场、精品商场、休闲业态等作为补充，这种商业业态正是体验经济时代的产物和体现。



目前郑州的商业虽然竞争激烈，也出现了大量第三阶段的商业业态，但实质仍处于第二阶段和第三阶段的交替阶段，是转型的关键时期。



一方面，国际知名大型零售企业如沃尔玛、易初莲花等陆续进驻发展，外资商业企业的比例也不断增长，导致郑州商业零售领域的竞争日趋激烈，传统百货业正遭遇前所未有的冲击和挑战。



 


另一方面，各种现代商业业态和商业模式相继出现，体验经济的理念也受到许多发展商的推崇，如在我们的合作项目“百年德化·风情购物公园”中，也把体验经济的概念很好地贯彻到了整个项目的规划、园林设计和业态分布中，定位为中原首座风情购物公园。



各大零售巨头的陆续进驻，新型商业的不断涌出，给郑州的商业市场带来了无限生机，也带来了愈加激烈的竞争，原有的商业格局正在发生变化。商业地产项目除了顺应定位合理、规模领先、品牌效应的大趋势外，还需要从特色定位、软硬件、内外环境营造、功能布局和策划、合理商业组合、商业管理和服务素质等方面进行全方位的提升。



中原商业地产发展建议



与住宅开发相比，商业地产开发更具专业性，涉及的利益方更多，包括发展商、投资者、经营者及消费者，是一种建立在多种专业平台上的经营行为。



从商业地产的特点来看，商业地产是长线投资，需要有长达几年的市场培育期，无法在短期内回收资金，因此资金回收和市场培育的矛盾是商业地产发展商必须要解决的问题。归根结底是如何在合理周期内回收资金，即采取何种经营方式的问题。根据经营方式来决定对后期商业管理的需求。



根据所有权和经营权的不同组合方式，商业地产的经营模式有多种:



1.　只售不租，出让产权，很快收回投资；



2.　只租不售，开发商掌握产权；



3.　租售结合，开发商掌握部分产权；



4.　不租不售，开发商同时掌握着所有权和经营权；



5.　与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；



6.　以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。



其中，第一种经营模式，即“只售不租，出让产权”的模式，是旧有商业形态普遍采用的经营方式，其特点是开发商能很快回收资金，但非常不利于商业项目整体形象和品牌的塑造，不利于后期的统一管理和经营。



对于大型商业项目来说，“统一管理、统一经营”才能有效保障投资者和商家的利益。经历了郑州商业地产发展的几次变革，投资者也越来越多地认识到这一点，并把能否做到“统一管理和经营”作为选择商业项目的重要标准之一。



目前，最为盛行的“产权式”经营模式，即由开发商将商场分割成若干独立产权的铺位出售给投资者，投资者不直接参与商场经营，而是通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营。在这样的经营模式下，投资者只拥有物业的所有权，而不拥有经营权。由经营商通过商业运作，将开发商、所有人与经营者高效而有机地结合在一起，各得其利。



这样的模式，降低了置业门槛，但是对开发商的实力，特别是后期管理提出了较高的要求，需要强有力的商业、物业管理服务做支撑。借助后期专业的商业、物业管理服务，有效解决投资者与经营者之间业权分散与经营场所统一管理的矛盾，即所谓的二元消费主体间的矛盾。



中原商业地产发展面临的问题



可以看到，郑州商业地产正在面临非常关键的转型期。转型时期是商业形态、商业模式最丰富，竞争最激烈的时期，也是我们发现问题、解决问题的关键时期。



通过对郑州市商业市场、消费者的详尽调查，我们发现目前郑州的商业存在以下问题:



1.商业地产的同质化严重，项目缺少前期市场调查和策划，造成商业供应总量过剩，但结构失调，存在结构性缺口。



2.　缺乏集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的大型购物中心。现有商业项目功能普遍比较单一，注重购物，但忽视综合功能的开发。



3.具有城市代表意义的主题商业街还未形成。文化的，才具有生命力，一个商业项目所蕴含的文化价值，就是这个商业项目最为核心的竞争力。



4.发展商重开发而轻经营，经营方式落后。



5.　缺乏专业的商业管理，商场服务体系欠完善。



这些问题和矛盾的焦点与商业地产开发所处的起步阶段分不开。现阶段发展商对于大型商业项目的开发前景和实际操作把握还远远不够。甚至是对商业地产的了解、对风险的估计、对商业地产的本性认识以及对项目的招商、管理重视都还不够，由此造成潜在风险巨大。这些都需要引起我们的重视并从理论和实际操作中来调整我们的开发行为，适应转型时期的发展。



因此，在进行大型商业项目操作的时候，除了注意准确把握项目市场定位，走差异化路线，填补市场空白，注意把握现代与文化继承的问题外，更重要的是需要发展商加强对商业项目的本性的把握，选择最佳的经营模式，加强后期经营和管理，完善服务体系。



河南商报重要结论



目前商业地产市场的火爆只是销售的火爆，而不是市场运作的成功表现。



目前，在很多场合我们都听到了“商业地产市场火爆”之类的论调，市场上大大小小的商业项目也在如火如荼地开发建设。本报认为，目前商业地产市场的火爆只是商业地产销售的火爆，而不是商业地产成功运作的表现。



经营管理能力是目前国内商业项目的开发主体最为忽视或者头疼的问题。经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。



本报认为，目前大量的商业项目存在“为招商而招商”的倾向，商户组合缺乏竞争力和协调性，开发商为了招商指标，不能全面考虑商户的组合，为未来的经营管理也带来了隐患。因此，商业项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体，必须全盘考虑。



其次，本报发现，在目前的商业地产领域中，普遍存在着物业管理指导下的“商业管理”体制。目前，大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上，地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者，出租给零售商的做法，实行的是物业管理指导下的“商业管理”体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了，由于出售方式的存在，使得发展商把目光从长期拉向了短期，盯到短期利益上，这无疑与商业项目依靠持久经营而获取动态收益的经营原则背道而驰。



因此，我们倡导的是持久的商业经营管理，而不是商业的物业管理。



专题采访:记者郑维奇王辉董银柱杨文彬李文军牛卫民王慧