随着近几年房地产市场的不断成熟，其产品品质有了很大的提高，但尚有诸多不如人意的地方，其中商品房面积就是普遍存在的问题。据介绍，近年来，商品房面积的投诉量及其增长幅度一直位于各类投诉前列，商品房销售中面积“缩水”的现象比较突出，中消协已将其列入房地产投诉十大热点问题。目前房地产交易市场已进入"散户"时代，基本上是购房人自己掏腰包买房子，每一平方米花的都是血汗钱，而商品房交易中，交款面积和实际面积常常出现负偏差，使许多购房人蒙受损失。那么，购房者如何防范商品房的“缩水”呢？

首先，要了解商品房缩水的主要原因。

在商品房买卖过程中，面积不符是经常发生的现象。造成面积不符的原因很多：

一是每个建设项目从预售到竣工因种种原因，在建筑结构和面积上都可能发生一定的变化，导致合同面积和实测面积的差异。当然也不能排除个别不良开发商故意在预售时以较小的公摊吸引购房，待实测后再按合同约定追缴房款；

二是由于目前商品房面积的测定不是开发商自己算的，而是委托房产测绘公司测算的，随着现在各项规章制度的健全，开发商故意多算面积的行为越来越少，房产测绘是一个较新的行业，房产测量也是随着房地产业的快速发展从不规范逐步走向规范的，而且测量规范总是滞后于建筑形式的变动，这也可能会导致测量上的个别差异；

三是另外由于商品房面积是由房产测绘公司人工计算得来的，所以商品房面积与测绘单位的资质、测绘工作人员的管理、测绘产品质量管理测绘队伍和施测人员的质量意识等方面关系密切，这其中也存在许多房产测绘公司人为的计算失误，在销售的过程中没有被发现的情况。

其次，要了解商品房面积计算的有关常识。

商品房面积问题是非常复杂的，购房者只能看到最终的面积数字，无法了解其具体的测算过程、测算依据。商品房面积计算及共用面积分摊规则是买房中最重要的细节之一。由于这些规则往往非常专业、难懂，因此商品房买受人并不精通这方面的规则，一不小心就吃亏、“交学费”了。因此，决定购房置业之前，先了解一些关于商品房面积计算及共用面积分摊规则是非常有裨益的。

一是了解商品房销售如何计价

《商品房销售管理办法》规定，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

二、是了解商品房建筑面积的构成

商品房的销售面积由两部分构成，一是套内建筑面积，二是分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由套内使用面积，套内墙体面积和阳台建筑面积三部分构成。1、套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和，按照专用建筑设计规范规定或者参照〈住宅建筑设计规范〉计算。2、套内墙体有共用墙和非共用墙二种，各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙均属于共用墙。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内建筑面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。3、阳台面积的计算要复杂一些。全封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算，未封闭式阳台，按其水平投影面积的一半计算。全封闭阳台应为承重阳台或凹阳台，不是承重结构的挑阳台即使封闭也不能算全面积。不封闭的阳台也要符合以下两个要素，一是围护结构的高度不低于1.05米，二是上面要有顶盖。达不到这两点要求的就不能算阳台面积。

公用建筑面积计算范围包括两部分：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、该套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。公用面积的分摊，是根据公用面积分摊系数来分配的，公用建筑面积分摊系数为整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的全套套内建筑面积之和。每个住户分摊的公用建筑面积是套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数。在计算公用建筑面积时，要注意凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚不应计入公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不能计入公用建筑面积。根据有关规定，不能计算建筑面积的有以下几种：一是房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳池；二是半圆柱的雨篷；三是凸出房屋的构件、配件、半圆柱、勒脚、台阶等。

再次，了解商品房面积误差的法定处理原则

在房屋建成后，有误差的情况经常发生，有些是由于设计、施工和材料等技术方面原因，建筑面积产生一定误差，只要在合理的范围内，是可以理解的，有些却是不合理的，因此我们还需了解商品房面积误差的法定处理原则：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按约定利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
最后，要懂得防止商品房缩水的关键所在。

要防止商品房面积缩水，就要在买房的各个过程中，加强商品房的面积意识，把好面积关。关键在以下三个方面。

一是买房前的调查。买房前都有个接触了解调查的过程，商品房销售面积这个环节不能忽视。要仔细比较商品房的得房率，得房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比，同样使用面积的商品房它的销售面积不一定相同，得房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，得房率就要低一些，这样的商品房就不合算，了解这些消费者在购房时就可以有效地避开不合理的分摊公用面积。

二是买房合同的签订。在签订商品房合同时，有关商品房的面积的条款一定要细，如果开发商提供的格式合同没有写明，则必须另写协议说明，如实得建筑面积是多少，分摊的公用面积是多少，分摊的公用面积具体是哪些，如果对测绘成果有疑义，可向开发商咨询，由开发商负责解释。如果不服开发商的解释和审核结果，可以通过申请测绘成果鉴定或法律途径解决。

三是交房前的实测。房子由开发商交付给购房者，购房者一般会对商品房的质量进行验收，验收过程中一定要复核商品房的实际面积，复核面积主要分两项进行，一是商品房的使用面积，二是商品房的墙体面积。如核算过程中发现实际面积与暂测面积不符，则应与开发商协商处理。协商不成，就要向房地产测绘所申请复核，作为解决房产的主要证据，然后，依法维护自己的合法权益。

总之，一分钱一分货，在商品房的交易中，因为商品房每平米价格动辄几千元，面积上的毫厘之差就会给购房者带来很大的经济损失。所购房屋的实际面积和开发商的暂测面积有误差也是在所难免的事情，买房子不像在农贸市场上买小菜，商品房面积“缩水”的损失，少则上千，多则上万。对一个家庭来讲，这种损失可以算得上刻骨铭心，甚至影响终生。因此购房人一定要提高自我保护意识，多咨询，多比较，除了要关注质量以外，更要关注商品房的面积问题。